전국의 아파트 대부분이 하락세를 이어가고 있습니다.
공급물량이 많았던 인천과 대구, 세종 등은 계속 하락했고, 전셋값이 떨어져 더 큰 폭으로 하락했습니다.
울산광역시는 앞으로 입주물량이 없지만 가격적으로 볼 때 저평가됐다는 판단이 나왔는데, N차 필터링을 통해 정말 투자가 적절한지 개인적으로 점수를 매기고 싶었습니다.
공부차원에서 필터링을 통해 점수를 객관화하고, 이에 따라 투자가 있는지, 가격이 얼마인지, 지금 투자하는 것이 적절한지 등을 알아보겠습니다.
1차 필터링(10점 만점에 8점)
현재 울산 인구가 110만 명 정도인데 100만 명이 넘으니 5점을 줬습니다.
인원은 줄고 가구수는 늘어나는 추세여서 각각 2점과 1점을 줘 총 8점을 줬습니다.
2차 필터링(30점 중 7점)
2차 필터링의 핵심은 공급과 수요입니다.
미분양 추세를 통해 수요자들의 심리를 알 수 있습니다.
'공급'은 향후 3년간 누적 공급을 통해 알 수 있습니다.
가장 중요한 것은 '수요' 심리를 파악하는 것인데, 사람들의 마음을 알 수 없는 만큼 수요의 변수는 어쩔 수 없지만, 공급을 미리 알 수 있다면 상수로 고치고 변수에 따라 신속하게 대응할 수 있겠죠?
현재 울산에서는 미분양이 지속적으로 증가하고 있습니다.
그리고 앞으로 3년간 누적 공급 물량을 예측하면 26년 만에 입주를 기다리는 가구가 8천 6백여 가구에 달합니다.
꽤 많은 숫자지만 23년에서 25년까지의 입주물량과 24년에서 26년까지의 입주물량이 거의 비슷해서 보합세인 것 같습니다.
공급물량이 감소하는 25년에 다시한번 공급물량을 파악해보고 25년 ~ 27년물량이 적어진다면 그때 투자해볼만한것 같습니다.
참고로 26년 예상 물량은 8,600가구 정도입니다.
3차 필터링(10점 중 4점)
울산의 매매/전세 지수를 살펴보면 22년 7월부터 매매가격이 하락하기 시작해 20년 6월부터 오르기 시작해 약 2년 반째 상승하고 있습니다.
현재 전셋값이 매매가격보다 낮지만 동시에 하락하고 있어서 점수를 줄 수 없었습니다.
마지막으로 하락 1년 미만은 2점, 상승 3년 미만은 2점으로 4점을 부여했습니다.
4차 필터링(10점 중 5점)
아파트 매매가격지수(절대가격)를 보면 부산, 대구, 광주, 대전, 울산광역시를 비교해봤습니다.
1. 최근의 하락 기간은 길지 않고 많이 떨어지지 않았습니다. (3점)
2. 최근의 과거 상승은 짧고 덜 올랐습니다(바닥에서 두 번째로 낮은 상승, 2점).
3. 최근의 상승은 완만합니다(급격하게 오름 0점)
4. 대장아파트는 다른아파트와 비교해서 저평가가 아닌 적정 수준으로 판단됐습니다.(0점)
네이버 호가 ('23.1.16' 기준, 중간층 이상 즉시 입주)
대공원 한신휴플러스 (울산) - 9억 5천
베르디움 - 7억 3천
봉선3차 한국 아델리움 (37평) - 9억
GS 하이츠자이 - 8억 5천
범어 롯데캐슬 - 11억
따라서 최종 점수는 24점입니다. 대구보다 3점 낮았습니다.
1~4차 필터링만 놓고 보면 대구가 투자하기에 좋아보인다고 판단되지만 입주물량이 많아 전셋값이 뒷받침되지 않을 가능성이 큽니다.
울산은 바닥에서 두 번째로 가격이 많이 떨어진 곳이라 비교해봤는데요, 앞으로 공급이 제자리걸음을 할 것이고, 미분양도 이제 막 시작했기 때문에 지금 당장은 상승세가 들어오려면 한참을 기다려야 할 것 같습니다.
다음 포스팅에서는 울산의 5~8차 필터링에 추가 점수를 매겨 최종적으로 투자가 가능한지 알아보겠습니다.
감사합니다.
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