부동산 공부에 대한 지식이 없다면, 어렵기 때문에 읽지 말아주세요.
서울에 있는 내 집은 언제 구할 수 있습니까?
저는 이 고민 때문에 부동산 공부를 시작했습니다.
현재 서울 강동구 아파트 가격도 궁금하실 텐데 지금 사야 할지 말아야 할지 고민되셔서 읽어보시는 것 같습니다.
지금 서울 부동산이 들썩이고 있는데 최고가를 기록한 뒤 30~40% 이상 떨어진 시장이라 더 오를지, 더 떨어질지 모르는 예측불허 시장입니다.
그래서 가격에 초점을 맞춰서 분석을 했고, 장례식에 갈 자료를 만들면서 아래와 같이 정리했습니다.
아래 이미지들은 제가 만든 자료들 중 일부이며, 추가적으로 원하시면 공감과 의견을 주시면 자료를 보내드리겠습니다.
1. 교통
강동구를 중심으로 경기도 하남, 경기도 구리, 광진구, 송파구로 접근할 수 있습니다.
또한 5호선이 지나면서 강남까지 약 38분이 소요되며, 시청까지는 약 55분(48분), 판교역까지는 여의도역이 소요됩니다.
강동구에는 아마 강남이나 시청에 가는 사람들이 많을 것 같습니다.
2. 환경
강동구에서는 대장아파트가 고덕 그라시움이며, 현재 시세는 15억원 정도이며, 그라시움 주변에는 아르테온 강동펠리체, 롯데캐슬, 고덕리엔파크 등 대규모 아파트 단지가 있어 전체적으로 살기 좋은 환경을 갖추고 있습니다.
특히 고덕역 바로 아래에는 상권이 잘 형성돼 있고 학원가가 밀집해 있는 것으로 보입니다.
주변에 대형마트와 산책로가 있어서 생활환경으로 괜찮은 것 같습니다.
3. 공급
경기도 하남, 송파 등에서 환승/출입이 잦아 전체 공급을 살펴보면 3년 평균 수요에 따른 공급 리스크가 없는 것을 알 수 있습니다.
4. 좋은 소식(호재)
9호선 강일역 연장은 오는 28일 진행될 예정으로 둔촌주공(올림픽공원 포레온) 입주 후 강일역까지 연장되면 둔촌푸르지오와 고덕역 주변 아파트의 강남 접근성이 한결 수월해질 전망입니다.
오는 1월 24일 입주 예정인 고덕강일 제일풍경채 아파트도 호재를 받을 수 있는 입지에 포함돼 있어 연장될 경우 주목해야 할 단지 중 하나로 꼽힙니다.
5. TOP30
강동구 30평을 기준으로 최고가 아파트는 대부분 명일동, 상일동, 고덕동에 위치하고 있는데 그만큼 수요가 많고 대부분의 사람들이 선호하는 아파트 단지들이 이 주변에 위치하고 있음을 알 수 있습니다.
6. 각동 대장아파트
네이버 가격 기준으로 각 동별로 대장아파트를 정리했습니다.
가격은 최대 15억 원, 10억 원까지 내려갑니다.
이 가격이면 어느 지역과 비교할 수 있나요? 지방 대장 아파트와 비교할 수 있고, 서울의 다른 구와 비교할 수 있습니다.
7. 저평가된 판단과 투자 결론
절대적인 저평가 기간과 상대적인 저평가 기간이 있다고 생각합니다.
절대적 저평가 기간은 모든 아파트의 가격이 낮은 기간이고, 상대적 저평가 기간은 이 시기 다른 아파트에 비해 가격이 저렴하다고 판단되는 기간입니다.
서울 아파트의 절대 저평가 기간은 '14.1'부터 '18.6' 6월까지였는데, 만약 '15.6'에 강동구에 투자할 수 있었다면 무엇에 투자했을까요, 결론은 삼익그린맨션2차와 프라이어펠리세잇을 매입했을 것입니다.
투자금액이 1억 5천만 원이라고 가정했을 때 당시 가장 저평가된 아파트는 위 두 아파트였고, 삼익그린맨션2는 (분양 5.5/임대 4.3), 프라이어펠리스는 (분양 5.9/임대 5.2)로 투자할 수 있는 물건이었습니다.
각각 15억 원, 13억 원까지 오른 아파트로 9억 원 정도의 차익이 있었습니다. 물론 다른 아파트들도 잘 샀지만, 위 아파트들이 가장 효율적인 아파트였다고 판단됩니다.
자세한 내용은 공감해주시고 댓글 남겨주시면 제가 공부한 자료 보내드리겠습니다.
현재 '23년 8월 기준 상대적 저평가 기간 판단
투자 가능 금액이 5억~6억원, 100만~11억원이라면 33평형 고덕아르테온을 사는 것보다 25평형 고덕그라시움을 한두 개 사는 것이 더 나은 선택지로 꼽힙니다.
그 이유는 나머지 아파트들이 위치보다 가격이 높게 책정되어 있었고, 고덕아르테온 25평이 제가 투자할 수 있는 가장 효율적인 아파트라는 결론이 났습니다.
총 9개의 아파트를 비교하였는데 댓글을 남겨주시면 제가 공부한 자료를 무료로 드리겠습니다