경주를 분위지도로 살펴보면 세 곳이 눈길을 끕니다.
1. 황성동
2. 용호동
3. 현곡면
위 3개 지구에서 가장 비싼 아파트가 위치해 있고, 인근에 고가 아파트도 있습니다.
저는 아래 사진으로 스크린숏을 찍었습니다.
경주에 투자를 한다면 위 3개(동그라미표시지역) 지역에 있는 곳에 자산에 맞는 아파트에 투자를 한다면 가격은 알 수 없지만 어느 정도 가격 방어가 된다는 것을 알 수 있습니다.
경주에서 가장 비싸기 때문에 모두가 경주 위 3곳에 살고 싶어 하는 곳이기 때문인데요,
대신 저와 비슷한 투자자들이 쉽게 접근할 수 있기 때문에 치고빠지기를 잘해야 물리지 않을 가능성이 높습니다.
경주는 인구 25만 명의 작은 도시여서 미분양 수급에 취약한 것으로 볼 수 있습니다.
그만큼 변동성이 크고 예측이 쉽지 않습니다.
위 3개 지구에서 가장 비싼 아파트를 아래 표와 같이 정리하고, 동천동에 위치한 경주 푸르지오를 추가하였습니다.
이곳 최고의 아파트로 꼽히는 E편한세상 황성을 기준으로 전국에 인구수가 20만~30 만사이고 비슷한 가격대의 아파트를 비교해 보겠습니다(상대평가).
e편한세상 황성은 다른 비슷한 가격의 아파트들도 모두 큰 폭으로 올랐다가 지금은 큰 폭으로 떨어져 4억 선에서 모두 만나고 있기 때문에 합리적인 가격으로 보입니다.
강릉 더샵은 원래 5천만 원 정도 적었는데 현재 가격이 4억 원 정도인 것을 감안하면 경주아파트에 비해 5천만 원 정도가 비싸고 목포 우미렌은 4억 원보다 1천만~2천만 원 정도 저렴하다는 것을 알 수 있습니다.
그리고 E 편한 세상 황성의 최고점 대비 하락률도 알아보겠습니다. (절대평가)
절대가격 자체는 23% 하락했지만 서울에서 광역시 및 전국은 30~40% 하락했습니다. 그에 비해 조미금 덜 하락한 느낌입니다.
즉 절대평가를 통해 여전히 다소 낮은 구간이 존재하고, 상대평가를 통해 아파트 가격(가격, 연식, 시세)이 인근 아파트와 비슷한 수준임을 확인했습니다.
물론 지속적인 금리 인상으로 전체 시장이 더 하락하거나 실제 매매가격은 약간 흔들릴 수 있다고 봅니다.
다음 게시물에서는 e 편한 세상 황성을 제외한 나머지 3개 아파트를 이웃 아파트와 비교 및 평가할 예정입니다.
감사합니다.
출처 : 호갱노노, 부동산지인, 아실, 네이버부동산