1~8차 필터링을 통해 현재 경주에 있는 아파트가 투자해도 괜찮은지, 투자하기 좋은 시기가 언제였는지 예상해보겠습니다.
1차 필터링(10점 만점에 6점)입니다
현재 경주의 인구는 약 25만 명이고, 인구는 20만 명이 넘었기 때문에 3점을 주었습니다.
인원은 줄고 가구수는 늘어나는 추세여서 각각 2점과 1점을 줘 총 6점을 줬습니다.
2차 필터링(30잠 중 2점)입니다
수요와 공급이 가격을 결정하는 가장 중요한 요소이기 때문에 미분양과 향후 공급을 분석해 보겠습니다.
현재 경주의 미분양은 많은 상태이기 때문에 0점이고, 미분양이 지속적으로 증가하고 있어서 0점을 주었습니다.
공급은 3년 동안 누적 공급을 확인하기 위해 22년에 계속해서 공급이 증가했기 때문에 0점이 주어졌습니다.
그리고 23년에는 입주 물량이 적정 수요 수준보다 낮은상태여서 2점을 줬습니다.
참고로 26년 예상 물량은 0가구로 추정했고, 25년까지만 공급이 있네요. 그이후에는 공급이 전혀 없습니다.
3차 필터링(10점 중 4점)입니다
경주의 매매·전세지수를 살펴보면 매매가격과 전세가격이 동시에 하락하고 있어 지수변동률을 0점으로 측정했고, 상승 시작 전에는 매매가격이 1년 미만 하락했기 때문에 2점, 최근 상승폭은 3년 미만 상승했기 때문에 2점이였습니다.
4차 필터링(10점 만점에 4.5점)입니다
아파트 매매가격지수(절대가격)를 살펴보면 강릉·충주·군산·익산·목포·여수·순천·거제(기준 인구 20만~30만명 도시)를 비교해보면 알 수 있습니다.
1. 최근의 하락 기간은 길지 않고 많이 떨어지지 않았습니다. (3점)
2. 최근의 상승폭은 짧았고 덜 올랐습니다.(1점)
3. 최근의 상승은 완만했습니다(가장 작게 올라서 0.5점).
4. 다른 단지와 비교해 대장아파트는 저평가가 아닌 적정 수준으로 판단됐습니다.(0점입니다.)
총점이 16.5점이니 다른 지역의 점수와 비교해 보겠습니다.
이 숫자가 저평가되었는지 여부를 판단하기는 여전히 매우 어렵습니다!
향후 포스팅에서는 5~8차 필터링을 할 예정입니다.
참고로 대구가 27점, 울산이 24점을 기록했는데 그에 비하면 투자하기에 좋은 점수는 아닌 것 같습니다.