1. 현재 경주 미분양 상황
1) 경주 삼부 르네상스 더 테라스 - 2021년 10월 26일 1위 발표되었습니다
청약결과 미달이 나왔습니다.
2) 경주 웰라움 더 테라스 - 2021년 10월 26일 1위 발표되었습니다
청약결과 미달이 나왔습니다.
즉, 10월 26일 청약이 발표되었을 때는 청약결과 미달이었기 때문에 당장 매도를 고려했어야 했습니다.
그 이유는 앞으로도 미분양이 계속 발생할 가능성이 크기 때문입니다.
2. 누적 3년 공급 그래프
18~20년 물량이 17~19년 물량보다 줄어들기 시작하기 때문에 2018년부터 경주에서 임장을 많이 하고 내가 투자할 수 있는 아파트를 찾아서 기다려야 했습니다.
그리고 21년부터 23년까지는 누적공급량이 계속 줄어들다가 22년부터 24년까지는 다시 공급이 늘기 시작합니다.
그리고 마침, 21년 10월 26일 미분양이 터지기 시작합니다.
21년 하반기와 22년 상반기 사이에 경주 아파트 매도를 고민해야 할 시점이라는 얘기입니다.
3. 매매가격과 전세가격의 상승/하락곡선
매매가와 전셋값의 오르내림을 자세히 살펴보면 경주는 15년 중반까지 상승했다가 19년 중반까지 하락했고 22년 초반까지 상승했습니다.
결론적으로 경주에서 아파트를 팔았으면 15년에 팔고 19년에 사고 22년에 팔았어야 했어요.
위 미분양 그래프를 보면 15년 말과 16년 초에 미분양이 빠르게 발생하기 시작하면서 동시에 경주 아파트 가격은 하락하기 시작했습니다.
그리고 18년 중반이 되면 미분양 물량이 소화되기 시작해서 21년이 지나면 미분양 물량이 줄어들다가 22년이 되면 다시 늘어나기 시작합니다.
그 결과 미분양과 3년간 누적 공급되는 물량의 흐름에 따라 가격에 변화가 생겼음을 알 수 있습니다.
다만 그래프는 가격보다 현장은 3~6개월 전부터 대장아파트 가격이 오르거나 내리기 시작한 것으로 나타나 임장을 통해서 현장의 분위기를 먼저 파악하는 것이 필요해 보입니다.
다음 상승기는 언제 올지 정확하게 예측하기는 어렵지만 이런 지표들을 통해서 좀 더 연구를 하고 계속 임장을 하면 결과가 달라질 것이라고 생각합니다.