거제와 통영의 손품을 시작해보려고 합니다.
이 글은 구매 추천 투자 추천이 아니라 주관적인 분석자료이니, 투자에 참고용으로만 봐주시면 감사하겠습니다.
1) 거제/통영 흐름분석
1. 인원/세대수
거제도는 인구가 24만 명 정도 되는 도시인데 바로 옆에 통영이 있어서 같이 보는게 좋습니다.
2. 매매/임대강도지수
거제의 시장 강점은 매출 지수가 120 정도로 막 상승했었고, 지금은 수치가 많이 낮아졌습니다.
3. 공급/수요
거제와 통영의 수요/공급을 살펴보면 2018년에 엄청난 공급이 있었고, 그 이후로는 공급이 턱없이 부족한 상황입니다.
24년도까지는 공급 부족이 많은 것으로 보여집니다.
4. 미분양 해소
다음으로 미분양 아파트를 보면 2020년 초부터 미분양이 많이 줄어들고 있습니다. 새로 지은 곳으로 옮기려는 수요가 어느정도 있기에 미분양이 조금씩 감소하는 모습이네요.
그리고 조선업 업황이 좋아질꺼란 예측도 많았는데, 아쉽게도 아직 예전의 호황기처럼 오지는 않았네요.
5. 매매/전세가격지수
매매·전세 지수를 보면 매매가격이 전세가격 이하로 오르기 시작하는 시점이 있었지만, 다소뒤늦게 올라가는 모습입니다.
1군 그룹은 아마 이미 상승했을 것이고, 2군, 3군이 투자하기에 아직 늦지 않았다고 판단되네요.
조금만 확대해보면 매매가격 변동폭이 전셋값보다 빠르게 상승하며 만나는 것을 볼 수 있는데, 이는 이제 상승하기 시작했다는 신호로 보여집니다.
6. 거제/통영투자 리스크 분석
거제·통영은 조선업의 특수성을 지닌 도시로 전세가율이 뒷받침되지 않아 투자비가 많이 들 수 있다는 점만 주의하면 됩니다.
즉 전세가율이 많이 낮은지역이니 투자금이 많이 들어갑니다.
다만 조선업은 이제 막 살아나기 시작했고(10년째 안좋았다) 전셋값도 조금씩 오르고 있어 자세히 들여다보면 투자할 곳이 많을 것으러 보여집니다.
7. 성장률 분석
1~2급 아파트의 상승률을 분석해보면 이미 20~40% 정도 상승했습니다.
거제 자이는 전저점대비 40% 상승했습니다.
포레나 장평 역시 약 22% 상승했어요.
힐스테이트 거제는 약 25% 상승했습니다.
현재 거제의 미래대장이 될 유로아일랜드는 약 3.6억에 거래가 되고있는데, 분양피가 많이 떨어진상태네요.(무피로 입성이 가능합니다.)
거제자이나 포레나장평, 힐스테이트 거제에 거주하시는분들은 이쪽으로 이사오셔서 실거주하시면 미래에 빛을 볼것으로 보여지네요
8. 가치/가격 비교
다른 아파트에 비해 거제·통영과 인구가 비슷한 경주(25만원), 목포(22만원)와 비교하면 가격이 거의 비슷하거나 조금 덜 비싼 것 같습니다.
인근 도시인 마산진해(마창진 100만)와 진주(35만)와 비교하면
또한 가격이 저평가된 것처럼 보인다. 아직 약간의 상승세가 남아있다는 뜻인 것 같아요!
하지만 현재 금리가 매우높기때문에 부동산 시장 전부가 얼어있는 상태입니다.
2) 결론
거제·통영의 전반적인 흐름이 상승의 시작으로 보여지나, 금리인상여파로 인해 살짝 하락한 모습입니다.
이때까지 상승이 많지 않았기에 하락폭도 크지가 않습니다.
1군을 기준으로 인구가 비슷한 경주와 목포에 비해 상승할 여지가 조금 남아 있는 것 같습니다.
인접한 마산진해, 진주시 등과 비교하면 아직 개선의 여지가 많아보이네요.
다만 전세가율이 지원되지 않아 투자비가 많이 들 수 있다는 단점이 존재합니다.
거제·통영의 특징인 조선업 경제와 만나면서 조선업도 살아날 것으로 기대되는 곳이구요.
그렇게 되면 자연스럽게 집값이 오를 것이라고 생각합니다.(하지만 오래 기다려야 할가능성이 높습니다)
1군이 상승 여력이 크지 않다고 판단되면 2, 3급지를 더 찾아 투자하는 것도 나쁘지 않아 보입니다.
경남 거제·통영시의 손품법을 마치겠습니다.
감사합니다.