대구 부동산이 지속적으로 하락하고 있습니다.
어제보다 가격이 낮지만 이 가격이 정말 싼지 합리적인지 정확히 알 방법이 없어요.
다만 각종 아파트 단지끼리 비교평가를 통해 절대가격과 상대가격을 결정하고 투자를 결정해도 늦지 않을 것으로 보여지네요.
그래서 강의에서 들은 내용을 바탕으로 제 나름대로 정리하려고 합니다.
시크릿 브라더님의 책과 강의에서 1~8번째 필터링은 지역의 공급과 가격을 구분을 할 수 있도록 도와줍니다.
점수로 객관화 시켜주는거죠.
그리고 내 투자금액에 맞는 아파트를 선정한 뒤 투자 여부를 결정하고, 데이터가 많이 쌓이게 되면 서로 비교분석을 할 수 있게되는겁니다.
1차 필터링(10점만점에서 8점)
현재 대구 인구가 236만명 정도인데 100만명이 넘어서 5점을 줬어요.
인구는 감소 추세이고, 가구 수는 증가 추세여서 각각 2점과 1점씩 부여해 총 8점을 줬습니다.
2차 필터링(30점 중 10점)
수요와 공급이 가격을 결정하는 가장 중요한 요소이기 때문에 미분양과 향후 공급 물량을 토대로 분석해 봤습니다.
현재 대구는 미분양이 많아 0점인데 미분양이 계속 늘고 있어서 0점을 줬습니다.
공급 물량은 3년간 누적 공급 여부를 확인하고, 23년을 기준으로 그 이후 공급이 크게 줄어 9점을 줬어요.
23년에 입주 물량이 가장 많아 1점을 줬습니다.
참고로 26년 예상 물량은 약 170만 가구로 추정됩니다.
예상물량 구하는 공식은 따로 있는게 아니고 부동산114, 닥터아파트, 직방 사이트 3곳을 참조해서 추후 23년분양예정물량이 3곳다 있으면 최소 26년에 완공되는걸로 예상했고 2곳에서만 있으면 최대치로 환산해서 구한값과 중간값으로 했더니 약 170만가구로 추정이 됐습니다.
3차 필터링(10점 중 5점)
대구의 매매·전세지수를 살펴보면 매매가격과 전세가격이 동시에 하락하면서 지수 변동률을 0점으로 측정했고, 상승 시작 1년도 안 돼 매매가격이 하락했기 때문에 2점, 최근 상승폭이 2년 미만이었기 때문에 3점을 줬어요.
아파트 매매가격지수(절대가격)를 보면 부산, 대구, 광주, 대전, 울산광역시를 비교해 보면
과거 최근 매매가의 감소기간이 길지 않고 많이 떨어지지 않았습니다. (2점)
최근 매매가의 과거 상승기간이 짧고 상승폭이 적었습니다. (1점)
현재 매매가의 상승률은 최근 완만한 수준입니다.(1점)
4. 다른 단지에 비해 대장아파트는 저평가가 아닌 적정수준으로 판단되었어요.(0점)
총점이 27점이니 다른 광역시의 점수를 비교해보고 이 점수가 낮은지 높은지 판단할수 있을것 같습니다.
아직도 이 숫자만으로 저평가된 것인지 판단하기가 매우 어렵죠...여러지역들의 점수를 메긴다면 좀더 쉽게 비교가 가능할것같아요.
앞으로 게시물에서는 5차 필터링부터 8차 필터링까지 진행할 예정이고 추후 다른 광역시와 지방도시들의 점수를 각각 메겨볼 예정이에요!
감사해요.