부동산 청약으로 내 집 마련을 마쳤고, 투자 욕구가 생겨 부동산 강의를 여러 차례 들었습니다.
부동산을 공부하는 방법은 여러 가지가 있지만 먼저 손품을 해봤습니다.
제가 공부한 방법이 정답은 아니지만 참고만 해주시면 감사하겠습니다!
1) 전라남도 목포/무안 지역의 현재 추세는 어떻습니까?
1. 목포의 인구는 22만 명입니다.
2. 가장 중요한 수급/수요/미분양 현황을 살펴보면, 22년, 23년부족이고 24년은 적정으로 보여집니다.
3. 목포 아파트 미분양 감소 추세는 계속적으로 줄어들고 있습니다.
4. 공급과잉(향후 공급부족)이 해소되고 수요는 조금씩 늘고 있습니다.
(새 아파트로 가고 싶은 욕구가 높아져서 미분양이 줄어든 것 같아요.)
2) 매매/임대 지수의 변동률
매매·임대 지수는 21일 8, 9월까지 하락했다가 큰 폭으로 반등하기 시작했습니다. 원인은 투자자들의 유입일가요?
가격이 조금 올랐다가 떨어지네요.
확대해 보면 매매가가 전세가가오르면서 많이 올랐고, 지금은 숨고르기를 하고 있는 상태네요.
가격이 급하게 올랐는지, 현재는 가격이 살짝 조정받고 있습니다.
부동산 지인을 통해 시장 매매/임대 강도를 살펴보면 2021년 8월과 9월 매매 강도가 100을 넘어섰었네요.
마찬가지로 그때는 투자자들이 먼저 들어온 것으로 보여집니다.
여기에 매매가와 전세가가 동시에 상승했기에 21년말에 들어갔으면 어느정도 돈을 벌었겠습니다.
첫번째 결론은 목포·무안군은 1차 상승 후 조정국면으로 보여집니다.
3) 목포·무안군 1,2급 파악
목포의 1, 2위는 옥암동과 상동이입니다.
무안군의 1, 2위는 일로읍과 삼향읍입니다.
호강 노노 지도를 보면 다음과 같이 나눌 수 있다.
분위지도로 구분 (파란색 -> 빨간색 -> 노란색 -> 회색 순으로 표시)
1. 무안일읍
2. 무안군-삼량읍
3. 목포시-옥암동
4. 목포-상동
순입니다.
4) 아파트별 비교
1. 무안일읍 대장아파트
2. 무안군 삼량읍 대장아파트
3. 목포시-옥암동 대장아파트
4. 목포-상동 대장아파트
요약하자면, 각각 목포와 무안군입니다.
그룹 1 - 저점보다 약 60% 상승
그룹 2 - 저점 대비 약 30~40% 상승했습니다.
인구가 비슷한 강원 강릉(21만명)과 충북 충주(21만명)를 1군만 놓고 비교하면 가격에 맞게 상승했네요.
강릉과 비교하면 낮은 평가를 받고 있습니다.
충주와 비교하면 조금 비슷해 보이네요.
2군지와 비교해보면
비교해보면 강릉과 비교하면 저평가되어 있어요.
충주와 비교하면 아직 올라갈 기회가 있어보입니다.
순천(28만 명), 여수(28만 명) 등 목포·무안 인근 지역과 비교하면
여수와 순천에 비해 저평가된 것으로 보입니다.
인구 격차를 10만명 정도로 가정해도 위의 두 도시에 비해 저평가된 것으로 보이네요.
위의 내용은 투자권고가 아니라 제가 공부한 내용을 공유해봅니다.
결과 정리
목포/무안군에 아직 기회가 있나요?
1군을 기준으로 하면
다른 도시들과 비슷하게 올라가거나 적정한 가격으로 수렴한걸로 보입니다.
2군을 기준으로 하면
여전히 저평가돼 상승 여력이 있는 것으로 보여지지만, 조금더 주춤하는 형태입니다.
하지만 1군입지가 조금더 올라야 2~3급지도 따라 오를수 있을것같네요.
이상으로 전남 목포·무안군 손품을 마치겠습니다.
감사합니다.