약 9개월전 충남 당진시의 거래량이 폭발적으로 증가했었습니다.
그리고 자연스럽게 가격이 올랐습니다.
다만 앞으로 당진시에 공급이 많은데 어떤 리스크가 있는지 구체적으로 살펴보겠습니다.
1) 충청남도 당진시의 손품품 분석
1. 당진과 서산의 주요 특징
충청남도에 약 16만 명의 인구가 살고 있는 아주 작은 도시입니다.
사실 투자에 관해서는 거주인구가 적다는 것은 그만큼 거래량이 적을수 있다는 것을 의미하고, 내가 원하는 기한에 팔지 못할 확률이 높기 때문에 20만 도시보다 작으면 투자를 피하는게 부동산 초보분들한테는 좋을 것 같아요.
하지만 당진시는 인구가 증가하는 도시 중 하나라는 것에 주목할 필요가 있습니다.
대전 남부권 아래 광역시(대구 부산 울산 등)의 인구가 줄어들고 있죠.
화학·자동차·제강·해운 등 제조업 등이 유명했던 도시들은 코로나19 이후 산업이 급격히 악화되면서 인구 유출 속도가 빨라지기 시작했습니다.
언택트, 비대면시대로의 전환이 이뤄지고 있기도 하고 수출하는 기업들이 크게 흔들리기도 했었죠.
그러나 당진시는 4차 산업혁명의 발달로 인구가 증가하고 있는 도시 중 하나로 반도체 산업이 자리잡고 있어요. 서산시도 마찬가지입니다.
그래서 인구가 증가하고 있기 때문에 투자로 주목할 만한 곳이기도 합니다.
또한, 세대 수가 증가하고 있기 때문에 더 주목할 필요가 있는 곳이죠.
2. 수급 분석
당진시는 2020년부터 공급이 많았습니다.
누적 3년 물량을 살펴보면 20년, 21년까지는 아직 많은 물량이 남아 있고 22년부터는 누적 3년 물량이 다소 줄어들 것으로 보여지네요.
앞으로도 입주 물량이 많은 만큼 미분양 아파트 감소 추세와 거래량 추이를 살펴 투자에 적합한지 알아보겠습니다.
미분양 아파트가 21년 10월보다 크게 줄었습니다.
동시에 8월 21일 이후 거래량이 폭발적으로 증가했습니다.
그리고 매매·임대 지수가 오르면서 큰 폭으로 상승하기 시작했어요.
수요 증가로 미분양이 된 아파트가 자연스럽게 소화되고 거래가 자연스럽게 늘면서 1차적으로 높은 상승을 했었습니다.
앞으로 분양되는 아파트의 경쟁률이 높아지고, 수요가 증가함에 따라 각 아파트(좋은 입지)의 완판이 예상되기도 했었는데 현재는 수급이 좋지 않습니다.
모두가 알다시피 금리가 급격하게 오르면서 수요가 가파르게 줄어들었습니다.
3. 당진시 대장아파트 찾기
대덕동에는 좋은 아파트가 많고, 원당동은 평당 가격이 두 번째로 높아요.
최고가 아파트가 30평형 기준으로 순차적으로 배열될 경우 최초 분양가가 4억1000만원인 읍내동 당진아이파크가 최고가 아파트입니다.(분양권 거래)
현재는 가겨이 많이 줄어들어서 3억 초반 근처에서 거래가 발생하고 있습니다.
아직 분양권 상태라 가격을 정확히 측정할 수가 없어요.
현재 매매가는 3억6천정도가 되고 무피 및 마피상태라서 바로 거래가 가능합니다.
4. 아파트 가격 비교
당진과 비슷한 서산 대장아파트
당진 인근 천안·아산 1·2급 아파트(3억정도)
서로 비교해보면 현재 당진시 대장아파트인 대덕수청지구는 3억원으로 1억원 가량 저평가돼 있었습니다.
천안·아산 대장아파트와 당진 아이파크(4억원)는 1억원가량 차이가 나죠.
당진시는 인구가 적기 때문에 현재 시세보다 5천만원 정도 낮게 형성되어있네요.
3) 당진시 평가 결과
가격적으로는 인구가 비슷한 서산에 비해 1억원가량 저평가돼 있습니다.
인근 도시인 천안과 아산 대장 아파트에 비해 약 1억원이 저평가돼 있는 것으로 추정됩니다.
다만 공급 측면에서는 아직 공급이 많이 남아 있어 공급이 빠르게 축적될 가능성이 있어서 투자시 유의해야 겠네요.
현재 수요 폭발로 단기 상승이 예상되는 곳였으나 금리의 급격한 상승으로 매수세가 가라앉았습니다.
장기적으로 인구와 세대가 늘어나는 도시로 발전할 것으로 기대되는 도시 중 하나입니다.
수급 상황을 주시할 필요가 있고, 가격 측면에서 저평가돼 있어 투자 가치가 있다고 판단되네요.
이상으로 충청남도 당진시 분석을 마치겠습니다.
감사합니다.