[손품]전남 목포 및 무안 부동산 전망 및 시세 분석(아파트가격 하락) - 1편

제가 투자한 지역인 목포/무안의 시세와 향후 물량을 분석해 볼께요.


목포가 원래 주요 도시였으나 도시 노후화와 전남도청이 바로 옆 무안으로 이전하면서 택지개발이 시작돼 무안신도시(남악신도시)가 조성되었습니다.

벌써 10년정도가 흘렀네요. 10년동안 상가와 인프라가 대부분 잘 갖춰졌고, 학교도 잘 조성되어있었습니다.

퇴폐업소도 없어서 애들 교육하기에도 좋은환경이였네요.

지리적으로 직접 붙어 있어 목포의 인구와 가구수가 전반적으로 줄었고, 무안군 쪽으로 많이 이동하는 것을 볼 수 있었어요.

무안군에는 아직 입주대기량이 남아있고, 신도시이다 보니 사람들이 살기에 매우 쾌적한 환경을 갖추고 있었습니다.


그래서 목포를 분석할 때 무안군이 같이 봐야 시세를 제대로 파악할 수 있을 것이라고 생각합니다.

 

1차 필터링(10점 중 8점)


전남 목포와 무안군의 인구는 각각 20만명, 9만명으로 집계돼 총 29만명이 거주하고 있습니다. 인구 20만 명이 넘는 도시라 3점으로 측정해봤습니다.

목포와 무안군의 인구는 전반적으로 증가했는데요 아마도 신도시의 영향 때문일 것으로 추측됩니다. 그래서 인구수가 증가했기에 4점을 주었습니다.

인구가 늘면서 가구 수도 늘었는데 그에따라 1점을 주었어요!

 

 

 

 

 

 

 

 

2차 필터링(30점 중 14점)


수급 상황을 살펴보면 목포의 미분양 아파트는 줄었지만 일부가 남아 있고, 무안군의 미분양 아파트는 없네요.

그래서 7점을 줬는데 미분양 아파트 증가추세도 아니고 하락추세도 아닌 보합세라고 판단이 돼서 4점을 줬습니다.

공급물량인 3년간 누적 공급물량을 22년에서 24년으로 보면 분양물량의 아파트수가 점차 늘어나서 0점을 줬어요.
23년 입주 물량을 보면 수요보다 적어 3점을 줬습니다.

 

 

참고로 26년의 예상 물량은 약 770가구였어요.

이 물량역시 부동산114, 닥터아파트, 직방에서 추후 분양물량을 토대로 계산한 결과이고 대략적으로 이정도는 들어올것같다고 판단되었습니다.

24년에도 좀 더 지켜보면 추후물량이 확실해 질것같아요.

 

 

 

 

 

3차 필터링(10점 중 5점)


매매·전세가격지수를 살펴보면 무안군은 별다른 자료가 없어서 표시가 안되더라구요.

목포의 전셋값은 3개월째 매매가격보다 높은 수준을 유지하지만 두 매매지수가 상승세가 아니라 하락세여서 0점을 줬어요.

최근 매매가 감소는 1년 이하여서 2점을 줬고, 최근 매매가 증가는 1년 이하라  3점을 줬습니다.

 

 

 

 

 

 

4차 필터링(10점 중 5점)


인구수가 비슷한 목포·무안군과 다른 도시들을 비교하면 충주·군산·익산·경주·강릉 등이 비교군으로 보여서 아래 표와 같이 선정했습니다.

하락기간이 길고 많이 떨어진 것 같지 않아 2점을 줬어요. (군산 > 경주 > 충주 > 목포, 무안 > 익산 > 강릉 순)

상승기간이 짧고 적은 것이 맞아 2점을 줬습니다. (목포, 무안 > 군산, 익산 > 충주, 강릉, 경주 순)

최근의 매매가 증가도 미미했습니다. 매매가 상승분이 적음. (목포, 경주, 익산, 무안 > 군산, 충주, 강릉 순)

 

대장아파트 저평가 여부(0점)

그리고 무안군 오룡에듀포레푸르지오34블록 대장아파트를 기준으로 위 도시의 비슷한 가격대의 아파트를 하나씩 비교한 결과, 현재 대장아파트의 가격이 적정한 것으로 나타났습니다.

 

그래서 저평가는 아니라고 판단되어 0점을 줬어요.

총점은 32점으로 대구의 27점보다 높았습니다.

 

투자한 도시이다보니 많이 신경쓰이는데 적은 점수가 아니라 일단안심했네요!


앞으로 5~8차 필터링을 통해 점수를 명확히 해서 투자점수가 높은지 살펴보도록 하겠습니다.



감사합니다.