부동산이 상승하고 하락하는걸 쉽게 예측하는 방법은 무엇일까요?
솔직히 말씀드리면, 그런 방법이 있다고 하면 사기꾼입니다.
저는 부동산을 공부하면서, 그리고 주변사례들을 살펴보면서 나의 예측대로 된건 하나도 없는 경우가 훨씬더 많았고 변수도 다양했습니다. 그렇기 때문에 쉽사리 예측하고 맞다, 아니다로 부동산을 나눌수는 없을것같아요.
하지만 여러가지 지표들을 분석하고, 나의 경험을 조금더 씌운다면 그래도 정답에는 근접할수 있을꺼란 믿음이 있습니다. 왜냐하면 데이터는 거짓말을 하지않고, 단지 느리게 반영될뿐이라 생각이 드는데요 부동산은 주식이나 비트코인과는 성격이 조금 반대입니다. 이게 무슨말이냐면 주식, 비트코인은 하루에도 몇%씩 오르락 내리락 변동률이 심합니다. 하지만 부동산은 천천히 그 기조를 유지하는 경향이 있는 상품입니다.
즉 상승추세이면 2~3년동안 상승추세이고 하락추세이면 2~3년동안 하락추세를 유지한다는 얘기에요.
좀더 자세한 얘기는 포항부동산을 먼저 분석하고나서 다음포스팅에서 조금더 디테일하게 설명드리겠습니다.
우선 1~8차 필터링을 통해 포항 아파트가 언제 투자해도 괜찮은지, 언제 투자하기 좋았는지 알아보겠습니다.
1차 필터링(인구수, 세대수)
현재 포항은 인구가 약 50만 명, 인구가 50만 명 이상이라 나름 중소도시 대장구에 속합니다.
인구수는 줄고 가구 수는 일정하게 유지하고 있는데 세대수가 계속적으로 늘어난 도시라는거에 좀더 초점을 맞추면 됩니다.
인구수가 증가하고 있고, 세대수가 증가하는 곳에 우리는 부동산을 투자해야합니다.
왜냐하면 수요가 그만큼 많아진다는 뜻이고 인프라와 환경이 좋거나, 좋아질 예정이라는걸 예측해볼수있습니다.
2차필터링(수요와 공급)
공급과 수요가 가격을 결정하는 가장 중요한 요소이기 때문에 미분양과 향후 공급을 분석해 보겠습니다.
현재 포항지역은 미분양이 꽤 많기 때문에 미분양이 늘고 있기 때문에 투자하기에는 적절하지 않다고 보여집니다.
공급은 3년간 누적 공급을 확인하는 것이고, 22년 기준으로 24년까지 지속적으로 공급이 늘고 있어 더욱더 투자하기에는 좋지 않은 환경입니다..
특히나 24년에는 전세가가 많은 영향을 받을것같네요. 하지만 이러면서 매매가격이 조정이온다면 저렴한 가격에 매수할수 있는 가격대가 올수있으니 유심히 살펴봐야합니다.
23년에는 입주한 물량이 적정 수요와 비슷한 수준이긴하나 조금 더 살펴봐야할점은 외곽쪽에 추후 공급이 많아서 도심쪽은 영향을 많이 받지는 않을것같습니다. 하지만 분위기라는것이 존재하기에 전세가에는 영향을 주어 오르지 못할상황이 발생할수있고 이후 매매가에도 영향을 주기때문에 가격이 올라가지는 않을것같네요.
참고로 26년간 입주 예상물량은 4.3만 가구입니다.
3차 필터링(매매, 전세지수)
포항 매매·전세지수를 살펴보면 매매가와 전세가가 동시에 하락하고 있어 투자하기에는 적합하지 않은환경이고, 상승 전 매매가가 1년 정도 하락해 많이 하락한 가격은 아니네요. 또한 최근 상승폭이 2년 이내로 높아졌기 때문에 급격한 상승으로 인해 급격한 가격하락이 동반될수 있음을 알수있습니다.
네번째 필터링(포항대장아파트 저평가여부)
아파트 매매가격지수(절대가격)에 따르면 포항, 김해, 전주, 천안을 비교할 때(기준 인구 50만~65만명 도시)
포항은 최근에 과거의 하락기가 길지 않고 많이 하락하지 않았습니다. 또한 최근 과거 상승기간이 타도시에 비해 상대적으로 짧고 덜 상승하였습니다. 그리고 최근 상승폭은 타도시에 비해 상대적으로 미미했습니다.
대장아파트는 다른 단지와 비교해 저평가가 아닌 적정 수준으로 판단했습니다.
포항 아파트 투자점수를 개인적인 관점에서 메긴다면 18점으로 다른 지역의 점수와 비교했을 때 대구가 27점, 울산이 24점, 구미가 31점으로 다른 도시에 비해 낮은 것 같습니다.
향후 게시물에서는 5~8차 필터링을 할 예정입니다.
감사합니다.