1. 구미시 인구 및 가구수 분석
인구수가 계속 감소하고 있습니다.
가구 수가 약하게 증가하고 있습니다.
2. 구미시의 수요와 공급에 대해 알아보기(미분양)
지난 3년간의 누적 공급을 분석해 보면,
15년에서 17년 동안 많은 공급이 있었습니다.
18년에서 20년에 공급이 감소한 시기입니다.
22년에서 24년까지 공급이 다시 증가할 예정입니다.
누적공급량만 봤을때에는 24년 이후 구미에 들어가는것이 좋은 선택이 될것같네요.
즉
감소 시기: 15-18년, 22-24년
상승 시간: 18-22년, 24년이후
그렇게 정리할 수 있어요.
미분양 아파트의 추세를 살펴보면
14년 9월부터18년 2월까지 미분양이 늘어나는 시기 였습니다.
미분양 주택이 늘었다가 18년2월부터는 줄었기 때문에 매매가격은 상승할 것으로 예상됩니다.
하지만 실제로는
15년 3월부터 20년 5월까지 매매가격이 하락했습니다.
그리고 20년5월부터 22년8월까지 매매가가 상승했어요.
가장 들어가기 좋았던 시기는 위 상황을 종합적으로 판단했을때 19년도 였습니다.
미분양감소, 누적공급량감소, 매매가격하락 삼박자가 맞았던 시기에요.
3. 매매/전세 지수를 살펴봅니다.
매매가와 전셋값이 함께 내려가는 시기를 보통 하강기라고 합니다.
실제로 지난 20년 5월까지 전셋값과 매매가가 동시에 하락했어요.
전셋값 변동률이 3개월간 0 이상으로 오르면 그때가 투자 적기입니다.
구미시는 6월과 7월, 8월 전셋값이 동시에 0 이상 올라 매수세가 유입되기 좋은 시기였습니다.
물론 3월, 4월, 5월경에 조금 더 빠르게 움직였을 가능성이 있어 보여요.
지금생각해보면 19년이 왼쪽무릎이였네요!
4. 지역간 비교평가
지난 20년 5월 기준 세 곳을 비교해보면 포항과 천안에 비해 가격이 저평가된 것을 알 수 있습니다.
전주도 역시나 저평가구간이였습니다.
원래 16~17년 전후로 아파트 4채의 가격이 거의 비슷했지만 시간이 지날수록 먼저 올라가는 아파트와 상대적으로 떨어지는 아파트가 있는 것을 알 수 있습니다.
5. 구미의 가격과 분위지도를 살펴보기
주로
구미는 산동읍, 사곡동, (협곡동, 송정동, 봉곡동, 공단동, 상모동, 임은동, 옥계동) 순으로 평당 가격이 높습니다.
근데 동으로 나누는게 아니라 분위지도로 나누어 보면
크게 위 사진처럼 나눌수 있습니다.
보라색이 제일 비싼 아파트고 그다음에 주황색, 그다음에 노란색, 그다음에 회색이고 투자할 때 여유자금이 부족하면 2급지, 3급지에 투자하는 게 맞습니다.
6. 학군 및 상권
구미중고등학교 순으로 학업성취도 면에서는
구미여자중학교, 옥계동부중학교, 송정여자중학교
고등학교의 경우에는
경북외고, 구미여고, 구미고는 성취도 순으로 좋은 성적을 거뒀다는 평가를 받았습니다.
대부분의 상권이 형곡동과 사곡동에 위치하고 있음을 알 수 있습니다.
반대로 원평동과 옥계동은 모텔, 안마실 등 퇴폐업소가 꽤 많은 것으로 보여요.
2편에서는 임장 후기를 각 동별로 알려드리겠습니다.
감사해요.