부산은 350만 명으로 서울과 수도권을 제외한 도시 중 인구가 가장 많습니다.
제가 종자돈이 있다면 처음부터 서울이나 경기도에 투자하는 것도 좋지만 다 그런 상황은 아니기 때문에 지방을 먼저 분석해서 종자돈을 늘린 다음에 서울이나 경기도에 진출하는 것도 좋은 전략이 될 것 같아요.
부동산에서 가장 중요한 것은 수요와 공급, 저평가된 가격, 그리고 추세인데 하나씩 분석해보도록 하겠습니다.
1. 가장 먼저 살펴봐야 할 것은 인구, 즉 유동인구입니다.
유동인구가 많다는 것은 그만큼 사람들이 많이 산다는 뜻이고, 거래가 활발할 확률이 높고, 거래량이 많기에 비교적 매매가 쉬워질 수 있습니다.
부산광역시의 공급과 수요를 보면
1) 인구수 : 꾸준히 감소하고 있습니다.
2) 세대수 : 지속적으로 증가하고 있습니다.
인구가 많은 도시에 투자하고 가구가 늘어나는 지역에 관심을 갖는 것이 좋습니다. 가구 수 증가를 보여주는 지표 다음으로 인구 증가의 여부를 보는게 좋습니다.
하지만 대부분의 도시는(서울, 경기, 세종제외)인구수가 줄어들고 있습니다. 그렇기에 세대수가 늘어나는지 먼저 확인이 필요해요.
가구 수가 지속적으로 증가하는 것이 투자에 유리하다는 얘기입니다.
참고로 한국의출산률은 0.75명이하로 계속 줄어들 것입니다.
그리고 줄어드는 인구는 계속해서 서울 강남으로 몰릴 꺼에요.
인구가 줄지 않는 도시가 많지 않기 때문에 투자할 때 세대수가 계속 늘어나는 지역을 투자하는게 조금더 현명한 선택이 될 수 있습니다.
2. 수요/공급
1) 미분양 추세
부산광역시의 준공 전 미분양이 미약하게 증가하고 있습니다.
미분양 물량은 준공 이후 해소되지 않고 현재도 약간 상승했네요.
미분양 주택이 늘었다는 것은 그만큼 수요가 사라졌다는 뜻입니다.
가격이 비싸서 수요가 줄어드는 것처럼 보일 수도 있고, 수요가 줄어드는 것처럼 보일 수도 있어요.
두 가지 경우가 있지만 단순히 미분양이 증가하는 이유는 수요가 사라지고 있다는걸 알면 될것같네요.
2) 공급물량
입주물량은 22일 이후 감소하고 있습니다.
*3년간 누적공급량을 보면
20~22년: 81,175세대
21년 ~ 23년: 76,022세대
22년 ~ 24년: 62,195세대
23년 ~ 25년: 44,268세대
당해 입주물량을 기준으로 물량이 많은지 여부를 추정할 수 있는 자료가 부족한 것으로 보여집니다.
최소 누적 3년 공급 기준으로 공급이 증가하고 있다면 투자에 신중을 기해야 할 시점이고, 누적 공급이 줄고 있다면 투자 적기가 다가오고 있다고 인지하면 좋을것 같네요.
20년을 기점으로 3년 누적 공급이 줄어들고 있습니다.
현재는 이미 가격이 반영되었을꺼고, 가격이 어느정도 오른뒤일 가능성이 높습니다.
3) 지수변동률
2019년 11월까지 매매/전세 지수는 하락했습니다.
2020년 7월부터 2022년 7월까지 2년간 큰 폭으로 상승했죠.
현재 매매/전세 지수 하락의 시작으로 보여집니다.
전셋값과 매매가가 동시에 하락하는 지역을 눈여겨봐야 가격이 오르기 전 시기를 미리 잡을 수 있습니다.
물론 바닥을 정확히 예측할 수는 없지만 매매를 하러 부동산에 갔을때, 하락분위기와 상승 분위기는 큰 차이가 있습니다.
하락의 분위기는 몇 천만원 좀 더 저렴하게 협상할 수 있지만, 상승의 분위기는 몇 천 만원을 더 올리려는 강한 심리가 있기 때문에 낮은 가격에 사기 위해 하락할 때 사는 것이 조금 더 현명할 수 있어요.
2부에서는 지역 간 비교 평가를 해보겠습니다.
감사합니다.