대구와 세종 지역의 부동산 가격이 지속적으로 하락하고 있습니다.
이런 상황에서 그냥 위기로 넘기지 말고 분석해서 공부를 통해 기회를 얻을 수 있도록 노력해봐야겠죠!
제가 살고 있는 대구에서 적절한 투자처가 있는지 살펴보게습니다.
대구의 현황
부동산에 미치는 영향이 가장 큰 것은 수요와 공급입니다.
수요는 구매 욕구이기 때문에 사람이 사려고하는 마음이죠.
타인의 심리를 섣불리 예측할 수는 없지만 부동산을 유심히보면 그 마음이 느껴집니다.
수요 및 공급 그래프
대구의 적정 부동산 수요는 1.3~1.5만으로 표시돼 있습니다.
일반적으로 수요가 공급되면 아파트 매매가격이 오르고 수요가 공급되면 가격이 하락하는게 이치입니다.
2022년부터 25년까지 대구의 물량을 보면 공급이 수요를 훨씬 웃돌죠.
하지만 대구는 코로나19로 미국에서 막대한 자금이 유입되면서 시장 유동성이 높아지면서 2019년부터 이상하게 오르기 시작했습니다.
특히 지난 19~20년 동안 전국의 모든 아파트 가격이 올랐고, 하락한 곳은 한 곳도 없는 것으로 나타났어요. 즉, 수급에 큰 영향을 받지 않기 때문이라고 생각합니다.
다만 미국의 금리인상 의지와 지금까지 풀린 돈을 회수하겠다는 의지로 크게 올랐던 지역이 지금은 보합세 또는 하락세로 돌아섰고, 대구도 그 중 하나입니다.
매매가와 함께 전세가도 같이 하락하기 시작했습니다.
거품이 조금씩 터지고 있지만 공급물량이 많아 금리가 오르고 규제지역이 지정되면서 모든 지표가 대구 하락세를 가리키고 있죠.
매수심리도 바닥권입니다.
미분양 아파트의 증가
자산 시장은 평소와 같이 오르락내리락한니다. 약세장과 하락에 대한 고민뿐만 아니라 다음 투자처를 철저히 연구하는 것이 중요하며, 대구의 경우 가격이 많이 빠졌기때문에 주목할필요는 있습니다.
그 이유는 학군이 매우 좋기 때문인데, 이런 점에서 지방에 투자할 때 직장과의 거리보다 학군이 더 큰 영향력을 발휘합니다.
그럼 대구에서 학군이 좋은 곳은 수성구뿐인가요?
아니요, 달서구에도 대구에서 두 번째로 좋은 학군이 있어요.
달서구 평당가격을 보면 대장아파트가 죽전역 근처지만 내 투자범위를 넘고, 학군이 더 중요하기 때문에 월성, 신월성을 보는 게 맞다고 생각합니다.
전국의 33평형 평균 분양가를 보면 7억~9억원 수준이다.
사실 네이버 부동산에 들어가 보면 가격 자체가 많이 떨어졌는데 제가 투자할 수 있는 범위를 넘어서고 있으니 25평형도 한 번 보시죠.
25평. 1위부터 7위까지
25평. 8일부터 14일까지
평균 25평형은 4억~5억원 수준이지만 네이버 부동산에서 보면 비슷하게 3억~4억원 수준입니다.
그래서 우리는 일정 금액의 돈을 투자할 수 있는 곳을 살펴봤는데요
송현건축과 죽전역 인근에 1~3순위 아파트가 분포돼 있기 때문에 월배아이파크 1·2차 e편한세상 월배와 진천역 AK그랜드폴리스 등을 제외한 나머지 지역도 마찬가지입니다.
월성휴포레는 로열층 기준으로 4.1억~2.5억원 차이가 납니다.
추가 비용까지 포함하면 2억 원 정도 더 들 것 같아요.
다만 전체 면적이 평균보다 3평 많은 28평임을 인정해야 합니다.
그만큼 장점이 큰 아파트입니다.
AK그랜드폴리스의 경우 로열패밀리 기준으로 1억1000만원정도 차이가 납니다.
추가 비용을 포함하면 약 1억5000만원이 필요해요.
대구 투자 시기정리
1.공급량
대구 물량만 놓고 보면 25년까지 과도한 매물이 계속 쌓이면서 섣불리 뛰어들면 위험이 큽니다.
2. 미분양
현재 대구지역 미분양 아파트는 계속 늘고 있죠. 미분양이 이제 막 하락세로 돌아선 것은 상승세가 끝나고 하락세가 시작됐다는 신호임을 알아차려야 합니다.
3. 외부요인(금리, 조정지역, 호재 부재)
미국에서 금리가 큰 걸음을 내디뎠고 한국은행은 다음 달에 빅스텝을 내딛을 것입니다.
그리고 서울의 조정지역 해제 가능성도 높아졌습니다.
아직까지는 투자하기가 큰 리스크를 지녔지만, 언제나 시장을 주시하고 타이밍을 기다린다면 좋은결과가 있지않을까요?