울산을 기준으로 1~4차 필터링을 먼저 실시해 점수를 객관화했습니다.
5~8차 필터링을 통해 내가 원하는 가격으로 접근할 수 있는 아파트 3곳을 선정했습니다.
이제 그 가격에 접근할 수 있는 장소들이 저평가되어 있는지 아니면 실제로 투자할 가치가 있는지 알아보겠습니다.
매매 전셋값 차이(갭)가 1억 이하면 현재 3개 아파트만 투자가 가능하다는 게 제 기준입니다.
먼저 울주군 상남골드클래스 가격과 인근 아파트 가격을 비교해보면 다음과 같은 결과가 나옵니다.
네이버 가격을 기준 - 판매 가격
1. 울산 울주군 상남골드클래스 - 3억 1천
2. 부산 사상구 주례동 주례경동리인 - 3억 6천
3. 경남 창원시 마산회원구 합성동 창원롯데캐슬 더 퍼스트 - 4억 4천5백만
4. 경남 진주시 충무공동 한림풀에버 - 3억 9천
5. 광주 동구 월남동 월남호반베르디움 2차 - 3억3천5백만
빨간색 그래프 선을 따라가면 분홍색 아파트(5번)와 가격이 비슷합니다.
상남골드클래스는 5번 아파트와 비교하면 현재 2천만 원 정도 저평가돼 있습니다.
그리고 초록색아파트인 4번 아파트와 비교하면 초록색아파트는 평균 3억 5천만 원 정도이고 상남골드클래스는 평균 3억 원, 월남 호반베르디움 2차는 적정 가격으로 3억 원 정도가 되어야된다고 생각합니다.
두 번째 아파트인 선암 에코하이츠를 살펴보도록 하겠습니다.
네이버 가격을 기준 - 판매 가격
- 울산 남구 선암에코하이츠 - 3억4천5백
- 부산 기장군 정관읍 이지더원 3차 - 3억4천
- 부산 북구 만덕동 백양산동문굿모닝힐1단지 - 3억1천
- 창원 진해구 풍호동 창원마린푸르지오2단지 - 4억1천
- 전남 순천시 오천동 순천오천호반베르디움 - 4억2천
선암 에코 하이츠는 아파트 3, 4번과 흐름이 매우 유사합니다.
즉 1=3=4>2로 보이는데 순천 5번아파트는 높은 평가를 받고 있는 것으로 판단됩니다.
이런 식으로 네이버의 호가를 기준으로 선암에코하이츠는 3억 1천만 원까지 내려가야 안전합니다.
창원 마린 푸르지오가 높은 평가를 받은 것으로 보여집니다.
셋째, 달천 아이파크 1차 아파트를 살펴보겠습니다.
네이버 가격을 기준 - 판매 가격
- 울산 북구 달천동 달천아이파크 1차 - 3억9천5백
- 대구 달서구 장기동 영남네오빌 - 3억9천
- 대구 동구 율하동 e편한세상세계육상선수촌2단지 - 3억7천
- 경북 포항 남구 효자동 포항효자웰빙타운SK뷰3차 - 3억8천
- 충북 청주시 복대동 금호어울림 2단지 - 4억3천
달천 아이파크는 2, 5번 아파트와 흐름이 매우 유사하고, 나머지 아파트와 가격이 비슷한 구간이 있었습니다.
하지만 전셋값이 다른 아파트보다 훨씬 낮아 매매와 전세의 격차가 클 수밖에 없어 투자가 어려울수 있어보이네요.
즉, 가격의 흐름은 2>=1=5>4=3 순으로 나열할 수 있습니다.
달천 아이파크가 거의 적당한 가격으로 판단됩니다.
위 3개 아파트를 분석한 결과 울산의 제가 투자할 수 있는 아파트의 가격은 거의 적정 가격에 형성된 것으로 나타났습니다.
개인 아파트의 저평가 여부를 판단했지만 향후 공급과 미분양 추이를 보면 울산 아파트가 관망해야 하는지, 투자 적기인지 판단할 수 있을 것으로 보입니다.
개인적으로 울산 아파트의 현재 가격은 합리적인 가격으로 보고 있고, 향후 공급물량은 적고 미분양도 조금 늘었지만 금리 인하가 시작되면 곧 소화될 것으로 생각합니다.
감사합니다.