현재 울산 아파트 시세가 25% 정도 하락했는데 이 가격이 많이 떨어졌는지, 조금 떨어졌는지, 아니면 오히려 적정 가격인지 판단하기 어렵습니다.
가격이 싸다고 판단되면 살 수 있지만 바닥과 지하가 어딘지 모르는 심리가 밑에 깔려 있어 하락장 공포가 더 무서운 것 같습니다.
울산 중구 약사동에 위치한 '약사더샵'을 기준으로 다양한 아파트와 가격을 비교해봤습니다.
기준으로는 약사더샵과 가격이 가장 비슷한 아파트의 실거래가를 걸러내고 30평 이상 아파트를 둘러본 뒤 대구, 창원, 부산, 진주, 전주 등 총 5개 아파트를 비교해보니 다음과 같습니다.
위 그래프를 보면 처음부터 비슷하게 시작한 아파트와 처음부터 낮게 시작한 아파트의 가격 차이를 보면 현재 울산의 아파트 가격은 적정 수준인 것 같습니다.
특이한 점은 진주가 1억 원 정도로 고평가됐고 대구는 1억 원 정도로 저평가됐다는 점입니다.
나머지 부산, 창원, 진주, 전주의 경우 기준이 같다는 전제 아래 울산 아파트와 가격이 비슷합니다.
이렇게 비교해도 대구가 싸다는 것을 알 수 있어요!
또한 울산지역 전체에 임장(물론 구석구석 안보고 너무 먼 울주군도 못봤어요)하여 엑셀파일에 급지를 나누고 점수를 메겨서 좀 더 투자 가능한 물건들을 추려봤습니다.
급지를 나누는 것은 주관적인 생각이 많이 들었지만, 가장 큰 기준은 급지를 평당가를 기준으로 크게 나눠졌다는 점이었습니다.
호갱노노의 분위지도를 통해서 보라색 주황색 노란색 회색 순서로 파악한 다음 부동산 지수 동별로 평당 최고가를 찾아 위 엑셀 표에 정리를 해놨습니다.
제가 갔던 곳들을 생각하면서 카카오맵을 켜서 주변 상권, 공원이 어디 있는지, 백화점이 어디 있는지, 영화관과 슈퍼마켓이 어디에 있는지 확인하고 5~6차 필터링으로 점수를 매겨 쉽게 객관화했습니다!
그다음에 제 투자의 기준은 매매 전세 가격의 차이가 1억 이하의 격차로 갈 수 있는 곳을 결정하고 다음과 비교했습니다.
역시 울산은 적정한 가격으로 나왔습니다.
대구 같은 경우는 1억 5천만 원 정도 싸다고 판단이 됐고 광주 같은 경우는 1억 5천만 원 정도 싼 것으로 보입니다.
결론적으로 울산 아파트는 20~30% 정도 떨어졌지만 대부분 합리적인 가격에 위치하고 있고 대구 아파트는 더 저평가된 것으로 보입니다.
여기에 광주 4억 원 이하 아파트도 가격이 싼 것으로 보인다는 의견이 추가로 나왔습니다.
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